Чем квартира дешевле, тем быстрее она растет в це

Заявления о том, что стоимость квартир в Москве растет не по дням, а по часам, уже давно не вызывают испуга или саркастической улыбки. В июне 2006 года средняя цена 1 кв. м жилья в столице достигла 3,7 тыс., и это не предел. Однако не следует забывать, что слагаемые этого среднего показателя имеют большой разброс.
 
 В зависимости от качества дома и количества комнат серьезно отличаются и такие понятия, как ликвидность и срок экспозиции квартиры
 
 Какова же разница в стоимости 1 кв. м для квартир разных ценовых категорий и является ли она существенной? Чтобы ответить на этот вопрос, попробуем рассмотреть основные классы жилой недвижимости, существующие на московском рынке.
 
 Эконом-класс нынче дорог
 На сегодняшний день к эконом-классу относятся преимущественно старые типовые дома и панельные новостройки в непрестижных районах города. Для покупателей такой недвижимости основным критерием выбора является цена. По данным управляющего партнера управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксаны Каармы, в настоящее время стоимость 1 кв. м в домах эконом-класса не превышает 3,2 тыс. Но надо отметить, что сейчас имеет место очень большая разница значений, а наибольшим спросом пользуются те объекты, общая цена которых наименьшая. Риэлторы отмечают, что покупателей чаще всего интересуют свободные однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры, расположенные недалеко от станций метро.
 Если говорить об абсолютных ценовых значениях, то в нижнем сегменте эконом-класса в настоящее время находятся однокомнатные квартиры гостиничного типа общей площадью менее 25 кв. м. Они продаются примерно за 100 тыс., то есть около 4 тыс. за 1 кв. м. Эта сумма за «квадрат» слишком велика для домов подобного низкого качества, но маленькая площадь объекта позволяет удерживать ее на этом уровне.
 Сыграл свою роль в данной ситуации и тот факт, что подобные предложения пользуются на рынке наибольшим спросом. Все это наводит на мысль о некоторой обманчивости указания цены 1 кв.

м. Например, «двушку» в том же доме вряд ли удастся продать по 4 тыс. за «квадрат» в силу того, что ее площадь будет больше и, соответственно, общая стоимость окажется не столь привлекательной для небогатых покупателей.
 Однокомнатные квартиры в пятиэтажках являются самым ходовым жильем эконом-класса в Москве. В силу хорошей ликвидности их стоимость растет быстрее всего: 4 тыс. за 1 кв. м скорее всего еще не предел. Такая обескураживающая цена самых непрезентабельных столичных квартир вызывает вопрос, сколько же стоит бизнес-класс и за что платят покупатели жилья этого сегмента.
 
 Метры прежние, суммы другие
 Бизнес-класс на данный момент представляет собой, пожалуй, самую сложную категорию жилья. Такая ситуация стала следствием в первую очередь некоторой неопределенности самого этого типа недвижимости и его покупательской аудитории. Дело в том, что такие квартиры приобретают представители среднего класса, который в России еще не оформился до конца.
 Впрочем, определенными характерными чертами жилье бизнес-класса все-таки обладает. В частности, обязательным параметром для домов этой ценовой категории является расположение в традиционно престижных районах Москвы (Западный, Юго-Западный, Северо-Западный и Северный округа), нередко рядом с лесопарковыми зонами. Как правило, такие дома имеют охраняемую огороженную территорию, подземный паркинг, гостевую автостоянку, продуманный набор объектов внутренней инфраструктуры.
 Существенными признаками являются видовые характеристики квартиры, качество строительных и отделочных материалов, архитектурное решение, а также однородное социальное окружение.
 Во сколько оценивается сейчас жилье, обладающее всеми вышеперечисленными достоинствами? По данным специалистов рынка недвижимости, оно стоит в среднем около 4 тыс. за 1 кв. м, то есть столько же, сколько «однушки» эконом-класса. Но все не так просто. Дело в том, что абсолютная цена квартир бизнес-класса начинается с гораздо более высокого порога — в первую очередь за счет площади таких объектов, которая достигает 200 кв.

м. Соответственно, для приобретения жилья бизнес-класса покупателю понадобится сумма в диапазоне от 400 тыс. до 1 млн.
 
 Драгоценные мили
 Чтобы получить полную картину московского рынка жилой недвижимости, осталось выяснить ситуацию в сегменте элитных квартир. При упоминании этого класса жилья первым делом приводится в пример, разумеется, район Остоженки — так называемая московская «Золотая миля». Ее освоение началось еще в 1999 году, когда участники рынка прошли определенный путь проб и ошибок. Девелоперы поняли, как надо строить, а покупатели разобрались, что хотят получить за свои деньги. В наши дни именно в окрестностях Остоженки проживают самые богатые люди России. Признанными районами расположения престижного жилья считаются также Патриаршие пруды, Арбат, Плющиха и Замоскворечье.
 Одними из главных категорий, позволяющих отнести дом к высшей категории, на сегодняшний день являются местоположение и социальная среда. С технической стороны отличительными признаками «элиты» служат подземный гараж, спроектированный из расчета два и более машиноместа на квартиру. До последнего времени считалось, что число квартир в элитном доме должно быть небольшим, но эта тенденция уходит в прошлое. При любом количестве квартир необходимо их разумное расположение, чтобы не возникало ощущение муравейника. Жилец высококлассного дома не должен по пути от лифта видеть более двух чужих входных дверей. Общая площадь элитных квартир начинается от 120 кв. м.
 На данный момент средняя стоимость 1 кв. м в элитных домах составляет 10 тыс. Произведя несложные арифметические вычисления, делаем вывод, что, имея 1,2 млн, реально купить относительно скромную квартиру по соседству с сильными мира сего. Причем за каждый метр по сравнению с однокомнатной «хрущевкой» вы переплатите всего 6 тыс.
 Обобщая вышесказанное, позволим себе с уверенностью сказать, что на данном этапе развития рынка недвижимости в Москве цена 1 кв. м жилья постепенно стирается, превращаясь в фарс. Если ориентироваться на этот показатель, можно получить искаженные представления об истинном соотношении цен на квартиры разных классов. Действительно, 1 кв. м элитного жилья стоит всего в 2,5 раза дороже, чем метр жилья в панельной пятиэтажке. На самом же деле разница получается гораздо более существенная, если рассматривать абсолютные суммы, получающиеся в зависимости от количества этих самых метров.
 Так откуда же берутся такие цены на «квадраты»? Продиктованы ли они реальным положением дел, или надуманно завышены продавцами? Специалисты не дают конкретных ответов на эти вопросы. Тем не менее они отмечают, что если цены продолжат увеличиваться такими же темпами, то по итогам года средняя стоимость 1 кв. м вырастет на 70–80.
 В то же время надо понимать, что рост цен не может быть неадекватен платежеспособному спросу. Баланс в целом по рынку хоть с трудом, но сохраняется, хотя если рассматривать отдельные сегменты, несложно заметить, что основной прирост цены предложения приходится на наиболее дешевые варианты. Рынок постепенно выходит на предел покупательной способности, а самим покупателям остается лишь ждать дальнейшего развития событий.
 
 Дмитрий Кузнецов
 Первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:
 — Сейчас темпы роста цен на недвижимость заметно снизились, что свидетельствует о некоторой стабилизации рынка. С начала года стоимость 1 кв. м в среднем по рынку выросла на 20–25 в зависимости от объекта. В настоящее время рост цен не превышает 5 в месяц. Средняя стоимость 1 кв. м в Москве составляет 3,4 тыс. При этом осенью, в связи с традиционным оживлением рынка, ожидается большая активизация потенциальных покупателей и, как результат, подорожание жилой недвижимости. При этом спрос на квартиры во всех новостройках — от эконом-класса до элитного сегмента по-прежнему довольно высок.
 Хочется отметить, что пока спрос все еще опережает предложение на 25–30, особенно в сегменте квартир малой площади в относительно дешевых районах Москвы. Таким образом, в связи с уменьшением объема предложения и стабильным спросом на рынке недвижимости рост цен к концу 2006 года по сравнению с 2005 годом способен достигнуть 50–60.