Недвижимость в Германии

Германию нельзя назвать лидером рынка недвижимости, несмотря на четкость законодательства, в котором прописаны права собственников, и наличие в общем-то недорогих вариантов в восточной части страны. Специалисты отмечают некоторое снижение спроса в последнее время, что, однако, не означает ослабления позиций на общем рынке. Более того, инвестиции в немецкую недвижимость могут в грядущем принести ожидаемые дивиденды – в частности, в случае сдачи в аренду.
 
 Как рождается спрос
 
 Несмотря на относительно невысокий спрос на рынке недвижимости Германии со стороны российских покупателей, сделки купли-продажи и тем более аренды все же заключаются с завидным постоянством. Отсутствие ажиотажа может объясняться несколькими факторами, не последним из которых становится, как это ни удивительно, строгость и основательность законодательства. «Наши сограждане в какой-то степени очень легкомысленно относятся к осмотру недвижимости и принятию решения о покупке, а в Германии все очень строго. И если вы хотите, чтобы вам подобрали по вашему запросу варианты, сначала необходимо заключить договор, чтобы компания была уверена в намерениях покупателя. А для того чтобы посмотреть эти объекты, необходимо подписать договор с конкретным немецким брокером, который имеет права на этот объект», – рассказывает Мария Бобылева, начальник отдела зарубежной недвижимости компании Euro-Resident.
 
 
 
 
 Это связано с тем, что если покупатель посмотрел объект, то он  в любом случае обязан, даже в случае покупки через другого брокера, выплатить первому брокеру комиссию, которая, как правило, составляет около 5  от стоимости объекта. Кроме этого, важными факторами при покупке являются личные связи со страной: деловые, исторические или просто эмоциональные.
 
 Тем не менее, преимуществ проживания в Германии, в том числе для наших соотечественников,
 
 достаточно: это и удобное транспортное сообщение, объясняющееся географической близостью с Россией, и огромная русская диаспора, развитая сеть русских магазинов и фирм и, разумеется, просто высокий уровень жизни.

Ограничений на покупку недвижимости не имеется, равно как и на сдачу в аренду собственником-иностранцем. Покупая жилье в Германии, можно быть полностью уверенным в его правовой защищенности, а наличие статуса собственника решает многие визовые проблемы.
 
 Цены на недвижимость
 
 О трех основных факторах, влияющих на цену недвижимости в Германии, «Собственнику» рассказала Лариса Хорева, генеральный директор Avenue Property. Это географическое расположение, сумма будущих расходов на содержание дома, а также близость к городу или железнодорожной станции.
 
 «Жилье на территории бывшей Восточной Германии существенно дешевле и пользуется небольшим спросом. Свыше миллиона домов между Одером и Эльбой пустуют, а в Берлине предложение превышает спрос на 100 тыс. квартир и домов. Причина понятна: жилье не отвечает современным стандартам. Шансы со временем удачно продать или сдать в аренду такие дома или квартиры невелики. Исключение составляют несколько отдельных городов и их окрестности. Это, прежде всего, фешенебельные Потсдам в пригороде Берлина и Дрезден (1,5-2 тыс. евро/кв. м), портовый Росток (1-1,3 тыс. евро/кв. м), а также Эрфурт и Коттбус (1,5 тыс. евро/кв. м).
 
 
 В Западной Германии самыми дорогими городами в настоящее время являются Мюнхен (цена дома с небольшим участком как в самом городе, так и в пригороде – 3,5-7 тыс. евро/кв. м), за ним следуют Кельн, Штуттгарт и Франкфурт (3-4 тыс. евро/кв. м), Гамбург, Дюссельдорф, Берлин, Карлсруэ, Бонн, Регенсбург (2-3 тыс. евро/кв. м). Квартиры стоят немного дешевле. Средняя цена на недвижимость в хороших районах Германии составляет 1,5-2 тыс. евро/кв. м», – объясняет Лариса Хорева.
 
 Как уже было сказано, серьезную роль в ценообразовании играет планировка и техническое оборудование дома. Более экономичное жилье в будущем стоит дороже, но зато полностью оправдывает себя позже.

Примерно в полтора-два раза может упасть цена дома, расположенного вдали от железной дороги, однако столь же быстро уменьшаются и шансы выгодно его со временем продать.
 
 Скупая недвижимость
 
 «Помимо приобретения недвижимости, наших клиентов интересует такой вид инвестиционной деятельности, как инвестиции в сданное в аренду жилье: отдельные квартиры или целые дома», – рассказывает Владимир Давыдкин, руководитель коммерческого отдела компании Arquette Group Ltd. При этом он особенно выделяет Баварию, уточняя, что маклерские услуги в этом регионе (оплачиваемые покупателем) составляют 3  плюс 16  НДС (т. е. 3,48 ), а со следующего года НДС в Баварии будет составлять 19 .
 
 Говоря о катастрофической финансовой ситуации отдельных городских
 
 общин, которые избавляются от своего жилого фонда почти за любые деньги, лишь бы увеличить свою ликвидность, Владимир Давыдкин приводит цитаты из немецкой прессы. В частности, Sueddeutsche Zeitung от 7/8.1.2006 пишет: «Кассы коммун уже давно опустели, и они хотят расстаться со своим жилым фондом. В ноябре 2005 года все удивлялись, когда узнали, что фонд Cerberus скупил у Немецкого Совета профсоюзов 23 000 квартир по цене 900 евро за кв. м. С 2001 года хозяина сменили в стране 600 000 квартир. Самой крупной сделкой была покупка летом 2005 пакета из 150 000 квартир у EON. Фонд коммун и земель Германии насчитывает сегодня 3 млн квартир». Неудивительно, что в такой ситуации и ипотечный кредит в Германии стал почти самым низким за последние десятилетия: от 2  в швейцарских франках до 3,9-4,5  в евро.
 
 И лишь в одном сегменте рынка недвижимости наблюдается серьезное повышение цен. Так, по словам Ларисы Хоревой, стабильно прибавляет в цене элитный сектор жилья, как, например, дома в районе Грюнвальда (Берлин), покупка которых также может считаться выгодным капиталовложением. Владимир Давыдкин же и вовсе предполагает, что российский инвестор «не должен «проспать» самый интересный период инвестиций».