Недвижимость на островах: есть нюанс

При приобретении зарубежной недвижимости российский покупатель чаще всего сталкивается с тем, что ему приходится пройти через множество формальностей, оформить большое количество документов, а кое-где ему и вовсе не разрешат становиться собственником в качестве физического лица. В этом плане Кипр снимает большую часть бюрократической волокиты с плеч новоиспеченных владельцев жилья.
 
 Из Британии с любовью
 
 
 
 Строительные компании Кипра в один голос с риелторами утверждают, что процедура оформления иностранными гражданами недвижимости в собственность прозрачна и легка. Надо заметить, что юридическая система Кипра основана на британской модели и гарантирует правовую защиту покупателя. Зачастую все вопросы оформления вообще берет на себя строительная компания, освобождая покупателя от беготни по инстанциям. «Четкая законодательная база и централизованная система регистрации всех сделок с недвижимостью гарантируют собственнику защиту его интересов и чистоту заключаемых сделок. Кипр является одной из немногих стран, где права инвесторов из других государств подробно прописаны в законодательстве. Юридическая защита иностранных инвестиций, в том числе при покупке недвижимости, обеспечена международными соглашениями и ратифицированными Республикой Кипр документами (Конвенция Всемирного банка по разрешению инвестиционных споров между государствами и гражданами разных стран, принятая законом 1988 года № 64 как часть внутреннего кипрского законодательства)», – разъясняют в Lemestia Developers Ltd.
 
 Иностранец может получить разрешение на покупку недвижимости с целью проживания или ведения бизнеса
 Под определение иностранцев подпадают и юридические лица, зарегистрированные за пределами Кипра или же управляемые иностранцами. При этом подразумевается, что владельцам-иностранцам принадлежит более 50  акций предприятия или такой же процент голосов в совете директоров.
 Как поясняют в компании Lordos Properties, по закону иностранец может получить разрешение на покупку недвижимости с целью проживания или ведения бизнеса.

Обычно разрешенный максимальный предел составляет 2 донума (приблизительно 2676 кв. м). Однако в случае необходимости и в виде исключения может быть получено разрешение на приобретение следующей недвижимости: для проживания до 3 донумов (приблизительно 4014 кв. м); для деловых целей (капиталовложения в промышленность или туризм) и для производства только в случае, когда приобретение и капиталовложение можно считать выгодным для развития кипрской экономики. Оплата недвижимости должна осуществляться в иностранной валюте.
 
 
 Титул собственника
 
 Однако, несмотря на относительную простоту оформления, здесь тоже имеются свои нюансы. В частности, специалисты советуют обратить особое внимание на получение титула собственника. «С этим у многих девелоперов бывают проблемы, – отмечает Елена Рева, глава официального представительства Aphrodite Hills, – так что надо, чтобы российский покупатель получил от девелопера четкие гарантии по срокам получения такого титула».
 
 Напомним, что титул собственника представляет собой документ о переводе права собственности на недвижимость. На Кипре покупатель получает его уже после того, как полностью выплатит стоимость приобретаемой недвижимости, а Департамент земельных угодий оформит правовые документы.
 
 Как отмечают в Lemestia Developers Ltd, титул имеет смысл оформлять только в том случае, если недвижимость приобретается для личного пользования. Если же недвижимость приобретается в инвестиционных целях и в дальнейшем планируется перепродажа, то титул получать не нужно.
 
 До тех пор пока титул не будет оформлен, права покупателя защищает контракт на покупку земли, дома или квартиры, который отправляется в региональную Земельную палату. Его регистрация гарантирует невозможность продажи, покупки, аренды, заклада собственности без ведома покупателя.
 
 При покупке недвижимости на Кипре владелец получает титул собственника, вторичная недвижимость в большинстве случаев уже имеет титул
 О тонкостях получения титула рассказывает менеджер по недвижимости Orpheus Group of Companies Ltd Тудор Гурдиш: «При покупке недвижимости на Кипре владелец получает титул собственника; вторичная недвижимость в большинстве случаев уже имеет титул, поэтому при заключении сделки оформляется только его переход к новому владельцу, то есть бумажная волокита упрощена по максимуму! В случае когда речь идет о новостройке, процедура немного отличается: так как объект новый, то к контракту прилагаются и технические спецификации, где указаны все детали (толщина стен, размер и цвет плитки в ванных комнатах либо качество и цвет дерева, из которого изготовлена мебель).

Также в контракте указаны сроки сдачи объекта в эксплуатацию и, естественно, пункты о неустойках в случае, если данные сроки не соблюдаются. Требования к качеству новостроек высокие, и проверки объектов на стадии строительства должны подтвердить соблюдение всех стандартов, после чего выдается титул. При получении титула собственник уплачивает государству определенный процент от стоимости дома. После этого никаких земельных налогов платить не надо. В дальнейшем владелец будет оплачивать только коммунальные услуги и символическую сумму, связанную с уборкой территории».
 
 Банковская система и кредитование
 
 В связи с постоянным повышением цен на недвижимость на Кипре иностранцам могут предложить либо досрочную выплату, либо льготные условия оплаты. Кроме этого существует привлекательная система кредитования с помощью местных банков. Как уточняют в Leptos Estates, Центральный банк Кипра – один из органов контроля – может отказать в покупке недвижимости, если для этого существуют веские причины, в числе которых криминальное происхождение денежных средств. Покупатель получает такое разрешение примерно через 30 дней после подписания договора купли-продажи недвижимости.
 
 
 На Кипре представлены крупнейшие мировые банки, два кипрских банка имеют свои представительства в Москве. Кипрские банки выдают кредиты под залог недвижимости. «Возможность привлечения дешевых заемных средств до 70  от стоимости под 4-5  годовых сроком до 15 лет и упрощенная процедура получения кредита позволяют обеспечивать доходность по инвестиционным вложениям выше, чем в случае использования преимущественно собственного капитала», – объясняют в Lemestia Developers Ltd.
 
 Подробно о получении банковского кредита рассказывают в компании Lordos Properties: «Кредит выдается банками под 2,5  годовых плюс ставка LIBOR (в настоящее время 2,4 ), т. е. всего менее 5  годовых. Для получения кредита необходимо представить: контракт на покупку дома, зарегистрированный в Земельном управлении, подтверждение платежей, произведенных по контракту, рекомендательное письмо из банка, в котором вы являетесь клиентом, подтверждение своей платежеспособности.
 
 Подтверждением платежеспособности может быть выписка из банка, где на вашем счету хранятся деньги, справка о зарплате за последние месяцы, справка из налогового управления за предыдущий год, баланс вашей компании с подтверждением того, что вы ее владелец или совладелец.
 Кредит выдается банком на сумму, не превышающую 80  от цены срочной продажи недвижимости, причем эту цифру определяет независимый государственный чиновник. При этом сумма обычно оказывается тем выше, чем более надежны представленные банку подтверждения платежеспособности. Если же покупатель приносит справку, что его годовой доход – две-три тысячи долларов, то ему не приходится рассчитывать на кредит более 50  от цены контракта».